• Salvatore Cusimano

Beni Rifugio: analizziamoli insieme

In questo articolo affronterò il concetto di immobili come "bene rifugio", e quali sono gli immobili su cui investire a Londra per proteggere il tuo capitale.

In questi giorni sui media si è parlato molto di beni rifugio, mi sono reso conto che nonostante se ne parli tanto, c'è ancora molta confusione a riguardo, perciò ho provato a fare un po di chiarezza per rendere queste informazioni più accessibili.

I beni rifugio più conosciuti sono sicuramente l'oro e gli immobili, che sebbene abbiano caratteristiche simili tra loro, presentano funzioni diverse.


Per fare ciò, ho deciso di prendere spunto da una ricerca effettuata, da due stimati professori di economia -Paolo Surico e Andrea Galeotti - della London Business School, che hanno analizzato nel dettaglio i 4 aspetti principali della Pandemia Covid-19:


  1. Codificazione del Virus

  2. Epidemiologia

  3. Economia

  4. Politiche Sanitarie ed Economiche


(Alla fine dell'articolo, troverete il link che vi indirizzerà sul canale Youtube di #marcomontemagno per vedere l'intervista completa ai due professori Italiani).

Curiosità: Sembrerebbe che ci sia una correlazione tra le misure adottate dal Governo Inglese e le considerazioni esposte dai nostri connazionali nel loro studio.


Ma quali sono i beni rifugio e come bisogna utilizzarli nella pratica?


La lista dei beni rifugio è lunga:


  • Oro

  • Orologi

  • Monete da collezione

  • Polizze vita rivalutabili

  • Opere d'arte

  • Valute

  • Gioielleria

  • Immobiliare e terreni


Per completezza ognuno di essi meriterebbe un analisi approfondita.


Ma senza andare troppo nel dettaglio cerchiamo di capire cosa sono cosa sono i beni rifugio e perché sono cosi importanti in tempi di crisi economico-finanziare.


Osserviamo dunque le loro funzioni. I beni rifugio consentono di:


· Proteggere le risorse investite

· Diversificare il portafoglio di investimenti

· Aumentano di valore quando il resto dei titoli è quotato al ribasso

· Permettono di ottenere un rendimento positivo in situazioni di crisi economica


Per ragioni di tempo, ho deciso di analizzarne solo due: L'oro e gli immobili.


Grafico dell'andamento del prezzo dell'oro in USA, estratto dallo studio di Galeotti e Surico.

Un articolo de Il Sole 24 ore del 17 Marzo 2020, riporta che (come mostra la slide in alto) c’è stato un crollo verticale del prezzo dell’oro proprio nella seconda metà Marzo.


A causa dell'eccesso di offerta, infatti, il valore del bene è sceso notevolmente.

Come scrive la giornalista Sissi Bellomo in quell'articolo:

“Nemmeno l’oro ha retto all’ondata di panico che ha travolto i mercati finanziari. Il più classico tra i beni rifugio – che si era appena lasciato alle spalle la peggiore settimana da 37 anni – ha continuato a essere bersagliato dalle vendite, sfondando al ribasso la soglia dei 1.500 dollari l’oncia per scivolare ancora più giù, fin sotto 1.450 dollari…

Questa lettura potrebbe suscitare qualche allarmismo, ma in realtà sembra essere avvenuta una trasformazione, che in realtà, evidenzia le caratteristiche dell'investimento in oro. Infatti la giornalista conclude dicendo:


... l’oro non ha guadagnato attrattiva, almeno agli occhi dei gestori, per cui il metallo giallo oggi non è bene rifugio ma fonte di liquidità.”

Quindi, oggi più di prima, l’oro ti consente di ottenere liquidità.

Adesso, analizziamo l’altro bene rifugio l’Immobile.

Tra le tante opinioni a riguardo, riporto ancora quella del Sole 24ore che titola il 2 Aprile 2020:

È se con il Coronavirus il mattone torna a essere il bene rifugio degli italiani?

Il giornalista Antonio Ferrara riporta come il crollo di Piazza Affari che ha segnato un -44% senza precedenti, possa spingere gli investitori a rifugiarsi nel bene rifugio di maggiore uso, la casa, che è meno soggetto a volatilità (instabilità) rispetto ai mercati finanziari.

Da qui si comprende che la comparazione è fatta su due beni rifugio, che hanno caratteristiche affini, ma in determinati casi agiscono con scopi differenti:

Diversificazione e rendimento positivo da un lato, protezione dall’altro.


Quindi ricapitolando:

L’oro ti garantisce liquidità (relativamente immediata) e ti consente di superare le difficolta impreviste.

“Mi manca liquidità, vendo il mio oro, ed ottengo contanti da reinvestire”

L’immobile invece, essendo per sua natura stabile, utilizzato nel contesto attuale, protegge da momenti di instabilità o crisi.

“Investo i miei risparmi, metto in locazione la casa, attendo che nel tempo si rivaluti”


Ma c'è un problema: Nel tempo l'immobile "invecchia"

Partiamo dall'oggetto del contendere, nell'investimento immobiliare:

la vetustà del bene


Per onestà intellettuale, bisogna dire che i costi di gestione di un immobile, rispetto a quelli dell’oro aumentano notevolmente con il passare degli anni ed il deterioramento del bene (Il prospetto da rifare dopo 30 anni o il tetto condominiale da riparare) erode i potenziali ricavi netti, ma anche in questo caso il fine dell’immobile in quanto bene rifugio, rimane inalterato.

Per ovviare al problema, all’interno di una strategia di diversificazione economica in cui si sceglie l’immobile come elemento di protezione. Ci sono delle soluzioni che ho applicato ai miei clienti.


Comprare immobili nuova costruzione Il mio consiglio e quello di comprare un immobile di nuova costruzione, e rivenderlo dopo 20 anni, visto che in generale, la maggior parte delle riparazioni importanti avvengono dopo il primo ventennio.

Per comprare l’immobile giusto, suggerisco sempre di guardare al Costruttore che lo costruisce, che deve sempre avere le seguenti caratteristiche:

1. Eccellente reputazione costruita nei decenni

2. Garanzie di x anni sui lavori eseguiti

3. Assicurazioni a protezione di spese impreviste

Se da una parte è vero che, costa di più e rende di meno un immobile nuovo rispetto ad uno più vecchio, in questo caso l’obbiettivo principale è proteggere il capitale, non creare una sontuosa rendita passiva da locazione.


Quindi le sequenza è: Acquisti, Affitti, e aspetti.


Con il reddito di locazione, ti ripaghi le spese vive: mutuo, condominio, ground rent. Perché consiglio un immobile di nuova costruzione che rende di meno vs un

immobile più vecchio che potenzialmente potrebbe rendere di più?


Per darti un esempio concreto di progetti che hanno tutte le caratteristiche consigliate sopra, è sicuramente di Royal Wharf. Quindi ricapitolando, per proteggere il tuo capitale attraverso un investimento in UK, i requisiti riportati sopra sono importanti, ma c'è ne sarebbero altri da affrontare e che ti prometto che affronterò nei prossimi articoli.


Giunti alla fine, ti ricordo che puoi scaricare la guida breve all'acquisto che ti consente di comprendere procedure, tassazioni e costi, contattandomi via email a info@salvatorecusimano.com e nella speranza di averti dato delle informazioni utili, ti rinnovo i miei più cari saluti.


PS:

Riferimenti alle fonti:

Sole 24h articolo sul rendimento dell'oro

Sole 24H articolo mattone bene rifugio

MarcoMontemagno puntata con Surico e Galeotti #Staystrong


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